疫情之下，商业租赁租金减免是否具有合法依据

蔚松芬

律师

2020年的春节，注定不平凡。新型冠状病毒感染的肺炎疫情来势汹汹。“口罩”脱销一货难求，“隔离”成为庚子年春节的关键词。随着疫情的升级，近日万达、红星美凯龙在内的多家购物中心宣布减免部分租金，这些通知的出现，让承租方在这样一个特殊的春节里感受到了炽热的人文关怀。受疫情影响普通民众能做到的就是响应号召，减少出行，但是大家都在家不外出，对于商户有着巨大冲击，他们面临闭店的同时还要承受高额的租金，商户们看似平静的面容下内心实际上五味杂陈，所以能在延期休假期间减免租金对他们而言是莫大的安慰。那么面对疫情期间要求出租方减免租金是本身法律赋予承租方的权利，还是出租方纯粹的关怀，关于这一问题我们就要看合同法是如何规定的。 《合同法》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。由此可见如果此次疫情属于不可抗力那承租方就有权要求出租方减免停业期间的租金费用，所以我们集中要解决的问题就是本次疫情能否定义为“不可抗力”。分析该问题的核心是要对“不可抗力”进行分析，根据《合同法》及《民法总则》的相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，它包括自然现象和社会现象。所谓自然现象通常是指：水灾、旱灾、暴风雪、地震等；社会原因引起的，如战争、罢工、政府禁令等。 有观点认为本次疫情“新型冠状病毒”本身不属于不可抗力，因疫情导致的政府行为才是不可抗力，笔者认为此次疫情是可以认定为不可抗力，疫情事发突然，非科学理论可以预见，该病毒本身潜伏期较长且扩散范围广，并非合同双方当事人简单人为可以避免克服，必须通过国家统筹规划才能解决。 早在2003年非典时期，最高院出台了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法（2003）72号]，该文件第3条规定，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。虽然该文件现已失效，但是通过文件精神可以明确看到疫情本身导致的合同不能履行是按照不可抗力处理的，不可抗力的根源还在于疫情本身，政府行政行为是在此不可抗力基础上采取的应对措施。不可避免、不可克服是建立在合同相对方的角度考虑，如果执意将政府行政行为认定为不可抗力，认为是政府行为避免的疫情，而忽略了合同相对双方当事人的地位，其实质是对不可抗力的缩小解释，强行将不可抗力的社会原因剥离出来。 u=2222328302,1593926803&fm=26&gp=0.jpg “非典”过后因合同履行产生的纠纷不在少数，北京市就租金问题还专门出台了文件《北京市国土资源和房屋管理局关于在防控非典型肺炎疫情期间减免房屋租金有关问题的通知》（京国土房管市二(2003)425号）第三条：商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受疫情影响经营困难的，是指按月核算经营亏损或主营业务收入低于正常经营50%以上的，并经市或区县商业行政主管部门认定的单位执行减免租金。可见关于疫情期间的租金减免是合法合理的，而且因此期间产生的的诉讼纠纷，各地法院大多将“非典”疫情作为不可抗力认定从而才有效的保障了承租人的利益，这不仅是对法律本身的维护也完全符合公平、正义的法律原则。 既然构成不可抗力那房租具体如何减免，对于大多数租赁合同的租金都是可以平均到日租金的，当然这对出租方而言何尝不是一种损失，但是基于法律规定以及社会公平正义，笔者倡议出租方与承租方积极协商沟通共担风险，毕竟大多双方的合作关系还要继续。在众志成城抗击疫情的艰难时刻，每个民众都有责任以自己的方式去维护社会和谐，大企业、集团公司也在这个时候纷纷献出自己的一份爱，作为法律人，在出现这样的法律问题后能够及时分析研讨也是我们可以尽的绵薄之力，希望我们可以早日结束这场战役迎接新的开始。